Rendement
Le rendement d’un investissement immobilier dépend de deux principales personnes : le locataire et l’acheteur. Le locataire influe sur le rendement mensuel locatif, tandis que, de son côté, l’acheteur détermine la valeur ajoutée de la propriété en cas de vente.
À la fois le loyer et la plus-value sont souvent corrélés à la taille de la propriété louée. Par exemple, le rendement locatif mensuel d’un studio pourrait être plus élevé par mètre carré que celui d’un appartement à trois chambres. En revanche, la valeur ajoutée par mètre carré de l’appartement à trois chambres, lors de sa vente, sera probablement supérieure à celle du studio, en raison du nombre plus élevé d’acheteurs potentiels à la recherche de grands appartements.
En règle générale, un bon rendement locatif se situe entre 3 % et 4 % du prix d’achat. Quant à la valeur ajoutée de l’immobilier, elle oscille annuellement en Belgique oscille entre 4% et 5%.
De plus, un rendement supplémentaire peut être généré en achetant de l’immobilier à l’aide d’un prêt. Tant que le taux d’intérêt du prêt est inférieur au rendement réalisé sur l’investissement immobilier, un effet de levier est créé.
Ce même prêt peut également offrir un avantage au niveau de l’impôt sur le revenu des personnes physiques car les intérêts payés peuvent éventuellement être déduits du revenu cadastral, tandis que les remboursements en capital sont éligibles à la niche fiscale d’épargne à long terme.
Dégageant du cashflow, l’investissement immobilier peut être réalisé en toute sécurité et en toute légalité, via un démembrement de la pleine propriété par le mécanisme du droit d’emphytéose.
Le droit d’emphytéose est un droit réel temporaire qui confère à son titulaire (l’emphytéote) la pleine jouissance d’un immeuble qui appartient à une autre personne (le propriétaire) à charge pour lui de payer à ce dernier une redevance annuelle, en argent ou en nature, appelée » canon « .
Cette optimisation peut également être accompagnée d’une planification successorale.
En règle générale, les éléments susmentionnés s’appliquent également à un investissement immobilier réalisé au sein d’une entreprise. Cependant, une distinction significative réside dans le domaine fiscal.
Au sein d’une société, les revenus locatifs et les plus-values sont assujettis à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, tous les coûts associés à la propriété sont déductibles, que ce soit au moment de l’acquisition ou tout au long de sa gestion. Il convient de prendre en considération les droits d’enregistrement, la TVA, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, l’assurance incendie, la taxe foncière, les frais de gestion locative, etc.
De plus, la valeur de la construction (et non celle du terrain) peut être amortie sur une durée de 33 ans.